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“SOMENTE É PROPIRETÁRIO QUEM REGISTRA E SÓ PODE VENDER OU ONERAR QUEM É PROPRIETÁRIO, ART. 1.228 E 1.245 DO CC/2002.”.

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V2/2021

ÍNDICE

ESCRITURAS PÚBLICAS

ESCRITURA DE COMPRA/ VENDA/ DOAÇÃO DE IMÓVEIS

O QUE É?

Escritura Pública é o ato jurídico, negocial ou não, dotado de publicidade, segurança jurídica e fé pública, elaborado pelo Tabelião de Notas em seu cartório ou fora dele até o limite da sua circunscrição.

O teor da Escritura Pública pode conter os contratos mais diversos, sendo os mais comuns a compra e venda, a doação o testamento, a procuração, cessões de direitos diversos e Atas notariais.

DA COMPETÊNCIA TERRITORIAL DO TABELIÃO

Regra geral a escolha do Tabelião para lavrar a Escritura Pública é de livre escolha dos interessados, porém o Tabelião deve lavrar seus atos dentro do território de sua circunscrição de competência, geralmente é o território do município onde está seu cartório.

Contudo há restrições legais à liberdade de escolha do Tabelião para lavrar a Escritura Pública, por exemplo, para lavrar Ata Notarial de Usucapião o Tabelião competente é o do local onde está localizado o imóvel.

DA EXIGÊNCIA LEGAL DE ESCRITURA PÚBLICA PARA ATOS NEGOCIAIS ENVOLVENDO IMÓVEIS

O Código Civil Brasileiro estabelece que: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

ESCRITURA PÚBLICA NÃO É A PROPRIEDADE

Vale ressaltar a máxima: "SÓ É DONO QUEM REGISTRA ART. 1.245, §1º DO CC/2002".

A Escritura Pública é o ato que constitui o contrato público pactuado pelas partes, para o interessado obter a propriedade do imóvel, ele deve levar a Escritura Pública a registro no Cartório de Imóveis da circunscrição do imóvel.

Consta do Código Civil Brasileiro que: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Curiosidade: Se um mesmo vendedor fizer várias Escrituras Públicas de Compra e Venda de Imóvel, em cartórios de notas diferentes, para compradores diferentes, será dono aquele que registrar primeiro a Escritura Pública no registro de imóveis! Os demais caberão apenas ação judicial de perdas e danos contra o vendedor.

INDISPONIBILIDADE DO BEM

Antes de aceitar o pedido de Escritura Pública o Tabelião deve consultar a Central de Indisponibilidade de Bens para verificar se há algum impedimento.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

1. Requerimento firmado pelo(s) interessados com firma reconhecida, contendo qualificação completa, RG, CPF, profissão, filiação, endereço, estado civil; se casado deve conter a qualificação do cônjuge e indicação do regime de casamento;

1.1 Em caso de União estável, os interessados devem mencionar essa circunstância no requerimento e qualificar sua(eu) companheira(o) e apresentar os documentos pessoais como no caso da pessoa casada;

2. O requerimento deve ser acompanhado de cópia autenticada dos documentos pessoais RG, CPF e endereço;

3. Certidão de nascimento e ou casamento se forem casados, certidão de óbito dos autores da herança (para inventários, nomeação de inventariante ou cessão de direitos hereditários), as certidões devem estar atualizadas dentro do prazo 30 dias de sua emissão, tanto dos vendedores como dos compradores, bem como dos herdeiros, meeiros e demais interessados, podem ser entregues em cópias autenticadas;

4. Certidão de pacto antenupcial no livro auxiliar 03, para casados no regime diverso da comunhão parcial de bens, dispensada a certidão caso o casamento tenha sido celebrado antes da Lei nº 6.515/77.

5. No caso de requerimento feito por procurador, deve ser entregue o traslado da Procuração Pública específica para o negócio, com data de expedição não superior a 90 dias de sua emissão (art. 42, Prov. 017/2013-CGJ-PI).

5.1 A procuração não pode ser genérica ou univesal, conforme preconiza o Código Civil art. 661, §1 Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.;

6. Contrato Particular de Promessa de compra e venda ou doação acompanhado da autorização para transferência e termo de quitação do contrato. O contrato deve especificar o imóvel e seu nº de Registro de Imóveis no cartório competente.

7. Guia quitada do imposto ITBI(PREFEITURA) para compra e venda ou ITCMD (FAZENDA ESTADUAL) para doação ou causa mortis;

8. Certidão inteiro teor negativa de ônus do imóvel, emitida pelo Registro de Imóveis competente no prazo de 30 dias;

PARA PESSOA JURÍDICA

9. Contrato Social ou outro ato constitutivo, registrado na Junta Comercial ou no Cartório competente, se for MEI, EIRELI ou SLU apresentar apenas CNPJ atualizado e certidão da junta comercial atualizadas dentro do prazo de 180 dias;

10. Certidão emitida pela Junta Comercial atualizada nos últimos 180 dias, quando registrado na Junta Comercial, acompanhado de aditivos ou consolidação contratual (quando for o caso), RG, CPF e comprovante de endereço residencial do representante legal;

11. Certidão Negativa de Débitos emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, (quando se tratar de vendedor);

12. Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;

Para imóvel urbano:

13. Certidão Negativa de IPTU do imóvel, com o código municipal do imóvel, emitida pela Prefeitura, acompanhada do último talão do IPTU pago;

14. Avaliação do imóvel pela Prefeitura Municipal;

Se for imóvel foreiro:

15. Declaração do senhorio que dispensa seu direito de opção nos termos do art. 683 do CC/1916;

Se for condomínio ou loteamento fechado:

16. Declaração de quitação do Condomínio - Lei 4.59/64 c/c Lei 7433/85;

Se for imóvel rural:

17. Código de Cadastro do Imóvel no INCRA – CCIR;

18. Comprovante de pagamento do último ITR;

19. Cadastro Ambiental Rural - CAR com status: analisado ou Termo de Averbação de Reserva Legal - TRAL SEMAR (art. 22, da Lei 7947/1966, art. 21, da Lei 9393/96 c/c art. 176, II, 3 "a" da LRP sob n° 6.015/73)

Certidões Diversas de Ônus e Ações sobre os Imóveis:

As certidões abaixo que não forem exigidas por lei poderão ser dispensadas pelos compradores, contudo os mesmos assumem o ônus caso surja alguma demanda sobre a pessoa do vendedor ou sobre o imóvel, cobranças essas que foram constituídas durante a vigência da propriedade do vendedor.

20. Certidão da Justiça do Trabalho;

21. Certidão dos Cartórios de Protesto;

22. Certidão dos Distribuidores Cíveis;

23. Certidão de Executivos Fiscais – Municipal e Estadual;

24. Certidão da Justiça Federal;

25. Certidão da Justiça Criminal.

OBS: Outros documentos poderão ser solicitados conforme o caso concreto.